Usucapião: o que ela exige antes de discutir a posse

Quem ocupa um terreno há vinte ou trinta anos tende a acreditar que o tempo, por si, resolve a usucapião, e que o processo se limitará a ouvir testemunhas e conferir carnês de IPTU. A posse longa é, de fato, o coração do pedido, mas o juiz só chega a examiná-la se o processo reunir antes duas coisas que costumam ser subestimadas.

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pelo tempo de posse, e a sentença que a declara serve de título para registrar o imóvel em nome de quem o ocupa. Como o resultado vai parar no Cartório de Registro de Imóveis, o processo cobra, logo na entrada, a descrição técnica precisa do imóvel e a citação de todos os que podem ter interesse nele; quando uma delas falta, a ação se encerra sem que ninguém tenha dito se o ocupante tinha razão.

O tempo que a lei exige em cada caso

O Código Civil não prevê uma usucapião só, mas várias, e cada uma pede um tempo e um conjunto de condições. Na modalidade mais conhecida, chamada extraordinária, basta possuir o imóvel como seu por quinze anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e de boa-fé, prazo que cai para dez anos se o possuidor fez dele a sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo. Na modalidade ordinária, quem tem um título que parecia válido, como um contrato de compra, e age de boa-fé adquire o imóvel em dez anos, e em cinco quando o comprou de forma onerosa com base em registro depois cancelado e nele passou a morar ou a investir. Para contar esse tempo, o possuidor pode somar à sua a posse de quem o antecedeu, desde que todas tenham sido contínuas e pacíficas e, na modalidade ordinária, com justo título e boa-fé, regra que costuma resolver a situação do filho que continua no terreno ocupado pelos pais.

Há ainda as modalidades especiais, de prazo curto e requisitos estritos. A urbana alcança área de até duzentos e cinquenta metros quadrados, usada por cinco anos como moradia por quem não é dono de outro imóvel. A rural, que tem lei própria desde 1981, a Lei nº 6.969, e hoje está disciplinada também no art. 1.239 do Código Civil, alcança área de até cinquenta hectares, possuída por cinco anos, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família e usada como moradia por quem não é proprietário de outro imóvel.

Identificar em qual dessas molduras o caso se encaixa é por onde o advogado começa, porque é ela que define o que precisará ser provado, seja o tempo, a moradia, o trabalho na terra ou o título, e orienta toda a preparação da ação.

O documento técnico vem antes da petição

A sentença de usucapião só cumpre a sua finalidade se o cartório conseguir registrá-la, e o cartório só registra o que está descrito com exatidão. Por isso o processo precisa da planta do imóvel, que é o desenho da área com as suas medidas e confrontações, do memorial descritivo, que traduz esse desenho em texto, indicando limites, vizinhos e coordenadas, e da Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, documento com que o engenheiro ou o técnico habilitado assume, perante o seu conselho profissional, a autoria do levantamento.

O Código de Processo Civil manda que a petição inicial venha instruída com os documentos indispensáveis à ação, e na usucapião esse levantamento é a peça que permite ao juiz saber exatamente o que está declarando e ao cartório saber o que registrar. Verifica-se no foro o efeito de propor a ação sem ele. Há usucapião extinta mais de dois anos depois de proposta, depois de sucessivas suspensões em que constavam dos autos apenas os documentos pessoais do autor e a informação de que a ART estava em elaboração pelo profissional; o juízo encerrou o processo sem resolução do mérito, pela ausência de documentos essenciais, com base no art. 485, IV, do Código de Processo Civil, que trata da falta dos requisitos para o processo se constituir e se desenvolver validamente.

Foram anos de processo sem que a posse fosse sequer examinada, e por isso o levantamento técnico deve estar pronto quando a ação é proposta, e não em elaboração, e cabe ao advogado conferir, antes do protocolo, se a planta e o memorial descrevem a mesma área que a posse alcança.

Quem precisa ser chamado ao processo

A segunda barreira é a citação, ato pelo qual alguém é chamado ao processo para se defender. Na usucapião, devem ser citados aquele em cujo nome o imóvel está registrado, chamado de titular registral, e os confinantes, que são os vizinhos de divisa, e a lei exige que estes sejam citados pessoalmente, salvo quando o imóvel for apartamento ou outra unidade de condomínio (art. 246, § 3º, do Código de Processo Civil). Além deles, publicam-se editais para alcançar interessados que não se conhecem (art. 259, I). Na usucapião especial rural, a Lei nº 6.969 acrescenta que as Fazendas Públicas sejam cientificadas para manifestar interesse e que o Ministério Público intervenha no processo.

Contudo, o edital não é atalho para quem não sabe onde o réu está. A lei só o admite quando o citando é desconhecido ou incerto, ou quando o lugar em que se encontra é ignorado, incerto ou inacessível, e considera o réu em local ignorado apenas depois de frustradas as tentativas de localizá-lo, inclusive por consulta do juízo aos cadastros de órgãos públicos e de concessionárias de serviços públicos (art. 256 e § 3º). Quem requer o edital alegando, de propósito, uma circunstância que não existe fica sujeito a multa de cinco salários mínimos em favor do citando (art. 258).

A segunda barreira também deixou marca nos autos. No mesmo processo extinto por falta do documento técnico, o juízo indeferiu a pesquisa de endereço nos sistemas conveniados porque a parte não apresentou dados suficientes do réu, e passaram-se mais de dois anos sem citação, ato que a sentença qualificou como indispensável para o processo se constituir. Quem pede a busca precisa fornecer o mínimo que a torne possível, como o nome completo e, se houver, o CPF que consta da matrícula do imóvel, e esse levantamento faz parte da preparação da ação.

Quando o titular do registro morreu

É frequente que o dono que consta da matrícula tenha falecido há muitos anos. Nesse caso a ação não se dirige a ele, mas ao seu espólio, que é o conjunto dos bens e direitos deixados pelo falecido, representado pelo inventariante, ou aos seus herdeiros, conforme o inventário tenha sido aberto ou não, e localizar essas pessoas pode exigir pesquisa em certidões de óbito, inventários antigos e registros civis. O mesmo cuidado vale se quem morre é o próprio autor durante o processo: a lei manda suspender a ação e chamar os seus sucessores para se habilitarem no prazo que o juiz designar, sob pena de extinção, tema que desenvolvemos em texto próprio.

A via do cartório, conduzida pelo advogado

Sem prejuízo da via judicial, a Lei de Registros Públicos admite o reconhecimento da usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que está o imóvel, a requerimento do interessado representado por advogado (art. 216-A da Lei nº 6.015/1973). O pedido extrajudicial exige ata notarial lavrada por tabelião atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, a mesma planta e o mesmo memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com prova da ART, certidões negativas dos distribuidores e documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse.

Escolher entre o cartório e o juiz depende de saber se os vizinhos e o titular registral serão localizados e se há conflito sobre a área, e é o advogado quem conduz qualquer das duas vias, reunindo o mesmo conjunto de documentos que, num caso e noutro, decide o pedido antes de qualquer discussão sobre a posse.

Posse antiga, papéis em ordem

A posse de décadas é o direito; a planta com ART, o memorial, a matrícula atualizada e os dados de quem precisa ser citado são o que permite que esse direito seja examinado. O possuidor que procura o advogado com esses elementos reunidos, ou com a disposição de reuni-los antes de propor a ação, evita os anos perdidos em suspensões sucessivas e reduz o risco de ver o processo encerrado sem que o juiz tenha sequer olhado para a sua posse; e, quando o direito é reconhecido, recebe um título que o cartório consegue registrar, o que lhe permite vender, financiar ou deixar o imóvel aos herdeiros.

Outras questões de imóveis e posse ficam em Imobiliário e posse, e o caso do titular falecido ou do imóvel por inventariar, em Sucessões e inventário.

Base legal: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 1.238, 1.239, 1.240, 1.241, 1.242 e 1.243; Lei nº 6.969, de 10 de dezembro de 1981; Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 75, 246, § 3º, 256, 258, 259, 313, 320 e 485, IV; Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, art. 216-A.