Imóvel em nome de um herdeiro só: o arranjo que vira processo

Irmãos discutindo em juízo uma escritura assinada há quinze anos, um inventário que não termina porque a casa onde os pais moravam não está no nome deles, um filho que, sozinho, pode vender o imóvel de que a família inteira se sente dona. Consequências desse tipo podem nascer de uma decisão tomada por afeto e por praticidade, anos antes: colocar o imóvel da família no nome de um só filho, porque ele mora perto, porque cuida dos pais ou porque assim se evitaria o inventário.

A lei não enxerga afeto nem intenção, enxerga o negócio jurídico que levou o imóvel ao nome daquele filho, e é esse negócio que decide o que acontece depois. Se foi doação, se foi uma venda dos pais ao filho ou se foi uma compra feita pelo filho com o dinheiro dos pais, cada caminho tem regra própria e consequência própria, e é nelas que o arranjo se desfaz ou se transforma em processo.

O registro diz uma coisa e a família pensa outra

Para o registro, dono é quem aparece na matrícula, e para todos os efeitos o imóvel é daquele filho. A família costuma pensar diferente: o imóvel seria de todos, apenas guardado no nome de um. É nessa distância entre o papel e o combinado verbal que mora o problema, porque o combinado verbal não aparece em nenhum registro e o papel produz efeitos com ou sem a concordância dos irmãos.

Para resolver essa distância, o advogado precisa reconstruir o que de fato aconteceu: quem pagou, quanto, quando e com que documento, porque a resposta jurídica muda conforme a forma como o imóvel chegou ao filho.

Se foi doação: adiantamento da herança

Quando os pais doam a um filho, o Código Civil trata o presente como antecipação da parte que ele receberia na herança (art. 544). O imóvel doado não sai da conta; apenas chega antes. Aberta a sucessão, o filho beneficiado tem de informar no inventário o valor recebido, para que os quinhões dos irmãos sejam equalizados, e se não o fizer incorre em sonegação (art. 2.002); esse dever de trazer a doação à partilha tem nome técnico: colação. Sonegação, por sua vez, é a ocultação de bem que deveria ser trazido à partilha. A lei só dispensa a colação quando os próprios pais determinam, no documento da doação ou em testamento, que ela saia da parte de que podem dispor livremente, e desde que não a ultrapasse (arts. 2.005 e 2.006), e é por isso que a forma como a escritura foi redigida pesa tanto quanto o valor do imóvel.

Há ainda um limite. Metade dos bens de quem morre pertence aos herdeiros necessários, categoria em que a lei inclui filhos e netos, pais e avós e o cônjuge, e essa metade se chama legítima (arts. 1.845 e 1.846). A lei declara nula a parte da doação que ultrapassar aquilo de que o doador podia dispor por testamento na data em que doou (art. 549), e por isso o imóvel de valor muito superior ao restante do patrimônio pode ser doado validamente só em parte. A doação com reserva de usufruto, que permite aos pais continuar morando ou recebendo o aluguel do imóvel doado, tem texto próprio nesta série.

Se foi venda: o consentimento dos outros filhos

Em algumas famílias o imóvel passa ao filho por uma escritura de compra e venda, com preço declarado. O Código Civil considera anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do vendedor tiverem consentido expressamente (art. 496). Anulável quer dizer que o negócio produz efeitos até ser anulado pelo juiz, a pedido de quem a lei autoriza a reclamar; não é nulo de pleno direito, mas também não é seguro. O consentimento do cônjuge é dispensado se o casamento for no regime da separação obrigatória (art. 496, parágrafo único).

Como o art. 496 não fixa prazo próprio, aplica-se a regra geral de dois anos a contar da conclusão do ato para pedir a anulação (art. 179), e a definição de quando esse prazo começou a correr, em cada caso, é uma das primeiras questões que o advogado precisa examinar antes de propor ou de responder a uma ação desse tipo.

Se a escritura não conta a verdade

A situação mais delicada é a da escritura que declara algo que não aconteceu: a venda em que o preço nunca foi pago, ou a compra registrada em nome do filho mas paga inteiramente pelos pais. O Código Civil chama isso de simulação e considera nulo o negócio simulado, mantendo, porém, o negócio que se quis esconder, se ele for válido na substância e na forma (art. 167). Há simulação, entre outras hipóteses, quando o negócio aparenta transmitir direitos a pessoa diversa daquela a quem realmente se transmitem, ou quando contém declaração não verdadeira (art. 167, § 1º, I e II).

Na prática, isso pode significar que a venda que nunca foi venda seja tratada como a doação que realmente foi, com a consequente obrigação de colação, ou que se discuta a quem de fato pertence o imóvel. O enquadramento também muda o prazo: se o caso for tratado como venda a descendente sem o consentimento dos demais, vale o prazo de dois anos mencionado acima; se for tratado como simulação, o negócio é nulo e a nulidade não se desfaz com o passar do tempo (art. 169), e por isso definir o que de fato aconteceu é o primeiro trabalho do advogado. A lei ressalva os direitos de terceiros de boa-fé (art. 167, § 2º), de modo que, se o filho já vendeu o imóvel a alguém que nada sabia do arranjo, a discussão entre os irmãos tende a se deslocar do imóvel para o valor dele.

Os riscos que o arranjo não mede

Enquanto todos estão vivos e de acordo, o arranjo parece funcionar. Os riscos aparecem quando a vida do filho segue o seu curso. O imóvel registrado em nome dele responde pelas dívidas dele, e um credor do filho pode pedir a penhora de um bem que a família considerava dos pais. Se o filho se casa, o regime de bens passa a importar: na comunhão parcial, o imóvel recebido por doação fica fora da comunhão (art. 1.659, I), mas o imóvel que ele próprio comprou durante o casamento, ainda que com dinheiro dos pais e sem prova disso, pode ser tratado como bem do casal (art. 1.658).

E se o filho morre antes dos pais, o imóvel entra na herança dele, e não na dos pais; segue a ordem da sucessão legítima do próprio filho, que chama primeiro os descendentes dele, em concorrência com o cônjuge conforme o regime de bens, e só na falta deles os ascendentes (art. 1.829), e os irmãos, que se consideravam donos de uma parte, não têm, por causa do arranjo, direito próprio sobre o imóvel. Nesse ponto, o combinado verbal que sustentava o arranjo já não tem quem o confirme.

Colocar o imóvel no nome de todos os filhos também não resolve tudo. Surge um condomínio, no qual cada um pode vender a própria parte ideal (art. 1.314), respeitada a preferência dos demais quando o imóvel não puder ser dividido (art. 504), e qualquer um pode exigir a divisão a todo tempo (art. 1.320), o que transforma o desentendimento entre irmãos em ação de extinção de condomínio.

Duas fotografias da mesma família

A primeira fotografia é a de hoje: os pais vivos, os filhos de acordo, o imóvel em nome de um só, e ninguém vendo motivo para mexer no assunto. A segunda é a de depois, quando os pais já faleceram, o filho titular se casou, teve dívidas ou também morreu, e os irmãos precisam provar, com documentos que talvez não existam mais, o que foi combinado de boca vinte anos antes.

O que muda de uma fotografia para a outra é se a família regularizou o arranjo enquanto ainda podia conversar sobre ele: formalizando a doação como adiantamento de herança, com o consentimento e o conhecimento dos demais filhos, registrando a origem do dinheiro, ajustando a partilha futura ou desfazendo o que foi feito de modo irregular. O advogado conduz essa revisão com os documentos que a família ainda tem, e quanto mais cedo ela é feita, mais escolhas permanecem disponíveis.

O inventário que vem depois desse arranjo é assunto de Sucessões e inventário; a regularização da escritura e do registro, de Imobiliário e posse.

Base legal: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 167, 169, 179, 496, 504, 544, 549, 1.314, 1.320, 1.658, 1.659, I, 1.829, 1.845, 1.846, 2.002, 2.005 e 2.006.