A obra parou e o prazo venceu: o que o contrato permite fazer

Contrato rompido, outro construtor contratado para terminar o serviço e, algum tempo depois, uma cobrança da primeira empreiteira contra o dono da obra, que estava certo de ter toda a razão. Esse desfecho é possível mesmo quando o atraso era real, porque a causa, nesses casos, não está no atraso em si, mas na ordem em que o dono da obra reagiu a ele.

O Código Civil dá a quem contratou uma construção ou uma reforma instrumentos firmes contra a empreiteira que para a obra ou estoura o prazo, mas cada um deles depende de três perguntas que precisam ser respondidas antes de qualquer atitude: se a empreiteira está, juridicamente, em atraso, por que a obra parou e o que o contrato assinado diz sobre o seu próprio encerramento.

Prazo vencido nem sempre é atraso jurídico

O contrato de construção ou reforma em que alguém se obriga a executar a obra, fornecendo só o trabalho ou o trabalho e os materiais, é chamado pela lei de empreitada (art. 610 do Código Civil), e o atraso de quem a executa recebe o nome técnico de mora. A regra é que, quando a obrigação tem data certa e não é cumprida nessa data, a mora se forma automaticamente, sem necessidade de aviso (art. 397).

O problema é que muitos contratos de obra não têm data certa. Prazos como "cerca de noventa dias", "conforme o andamento" ou combinados apenas de boca não permitem saber quando, exatamente, o atraso começou. Nesses casos, a lei determina que a mora só se constitui por interpelação judicial ou extrajudicial, isto é, por uma comunicação formal que fixe o prazo e exija o cumprimento (art. 397, parágrafo único). Sem ela, o dono da obra pode descobrir, no processo, que a empreiteira nunca esteve juridicamente atrasada.

Por que a obra parou

A segunda pergunta é a causa da paralisação, porque a lei não trata do mesmo modo toda obra parada. Se a empreiteira suspende a execução sem justa causa, responde por perdas e danos, isto é, pela indenização dos prejuízos que a interrupção causar (art. 624). A própria lei, porém, permite que ela suspenda a obra em três situações: por culpa do dono ou por força maior; quando surgem dificuldades imprevisíveis de execução, de origem geológica, hídrica ou semelhante, que tornem a empreitada excessivamente onerosa, e o dono se recusa a reajustar o preço do projeto que ele próprio forneceu; e quando o dono exige modificações desproporcionais ao projeto aprovado, ainda que se disponha a pagar a diferença (art. 625).

Há ainda uma regra geral que pesa contra quem está em falta. Nos contratos em que cada parte deve uma prestação à outra, nenhuma delas pode exigir o cumprimento da obrigação alheia antes de cumprir a sua (art. 476), e esse mecanismo se chama exceção do contrato não cumprido. Se o dono da obra atrasou parcelas, a empreiteira pode invocá-lo para justificar a paralisação, e a discussão muda de lado. Conferir os próprios pagamentos, portanto, é a primeira tarefa de quem pretende cobrar o atraso alheio, e o advogado faz essa conferência antes de qualquer comunicação à empresa.

O que a lei permite exigir

Confirmados o atraso e a falta da empreiteira, o art. 475 do Código Civil abre ao dono da obra dois caminhos: exigir o cumprimento do contrato, isto é, a conclusão da obra, ou pedir a sua resolução, que é o desfazimento por inadimplemento, cabendo em qualquer das hipóteses indenização por perdas e danos. Se o atraso tornou a obra inútil para ele, como a reforma de um ponto comercial que precisava estar pronta para a inauguração, a lei permite recusar a prestação tardia e exigir a indenização (art. 395, parágrafo único).

A escolha entre concluir e desfazer depende do estágio da obra, da situação financeira da empreiteira e do que o contrato prevê, e é aqui que o texto assinado volta ao centro. O art. 474 estabelece que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial. Cláusula resolutiva expressa é a que diz, com todas as letras, que o contrato se desfaz se determinada obrigação não for cumprida; tácita é a que a lei presume em todo contrato bilateral, mesmo quando nada foi escrito.

A consequência prática é direta. Se o contrato não contém cláusula expressa, o dono da obra que simplesmente comunica o rompimento e chama outro construtor pode estar desfazendo, por conta própria, um contrato cujo desfazimento a lei condiciona à interpelação judicial, e corre o risco de ser ele o inadimplente. Noutra via, a lei também permite que o dono suspenda a obra já iniciada, mas nesse caso ele paga à empreiteira as despesas e os lucros dos serviços feitos e uma indenização razoável, calculada sobre o que ela ganharia com a conclusão (art. 623), o que só se justifica quando não há falta da empreiteira a ser demonstrada.

Registrar a obra antes de mexer nela

Quem pretende entregar a obra a outro construtor precisa, antes, preservar a prova do estado em que ela foi deixada, porque a primeira parede levantada pela nova equipe apaga o que a anterior fez ou deixou de fazer. Fotografias datadas, o cronograma, os comprovantes de pagamento e as mensagens trocadas com a empreiteira formam a base, e um laudo de profissional habilitado descreve tecnicamente o que foi executado, o que falta e o que foi feito em desacordo com o projeto.

Se existe o receio fundado de que, mais tarde, esses fatos não possam mais ser verificados ou só o sejam com muita dificuldade, a vistoria pode ser feita sob o controle do juiz antes de qualquer ação, pelo pedido de produção antecipada da prova (art. 381, I, do Código de Processo Civil), medida que a lei também admite quando a prova puder facilitar um acordo ou ajudar a decidir se vale a pena propor a ação (art. 381, II e III). Decidir se o caso pede essa medida ou se a documentação particular basta é uma avaliação que precisa ser feita antes de a obra ser retomada, e não depois.

O que fica para depois da entrega

A obra concluída, por uma ou por outra empreiteira, ainda tem regras próprias. O dono é obrigado a recebê-la se foi executada conforme o ajuste ou o costume do lugar, mas pode rejeitá-la se o empreiteiro se afastou das instruções recebidas, dos planos ou das regras técnicas (art. 615), o que torna relevante registrar ressalvas no momento do recebimento.

Nas empreitadas de edifícios e outras construções consideráveis, o empreiteiro que forneceu materiais e execução responde, por cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, tanto em razão dos materiais quanto do solo (art. 618). O prazo para acionar essa garantia, porém, é bem menor do que parece: o dono decai do direito assegurado nesse artigo se não propuser a ação nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito (art. 618, parágrafo único). Decair, nessa linguagem, é perder o próprio direito pelo decurso do prazo, sem possibilidade de recuperá-lo depois. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que esse prazo curto não alcança o pedido de indenização pelos prejuízos causados pelo defeito, sujeito ao prazo geral de dez anos do art. 205, mas a fronteira entre um pedido e outro é técnica, e quem descobre o defeito não deve contar com ela para esperar.

O primeiro papel depois do prazo vencido

O próximo passo de quem tem uma obra parada e um prazo vencido não é ligar para outro construtor, mas reunir o contrato, os comprovantes de pagamento, as mensagens e as fotografias e levá-los ao advogado, que verifica se a mora já existe ou precisa ser constituída, se a empreiteira tem alguma justificativa legal para a paralisação e se o contrato permite o desfazimento imediato ou exige a via judicial.

A partir dessa leitura, o primeiro ato é, em geral, uma comunicação formal à empreiteira, redigida para constituir a mora, fixar prazo e documentar o estado da relação, e só depois dela se decide entre exigir a conclusão, desfazer o contrato ou contratar quem termine o serviço. Seguida essa ordem, o dono da obra conserva o direito à indenização e não entrega à empreiteira o argumento de que foi ele quem rompeu o contrato.

O contrato de obra e as demais cláusulas que decidem um conflito antes que ele chegue ao juiz são tratados em Direito contratual; quando a obra envolve a casa ou o terreno da família, o tema se cruza com Imobiliário e posse.

Base legal: Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 205, 395, parágrafo único, 397, 474, 475, 476, 610, 615, 618, 623, 624 e 625; Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), art. 381, I a III.