Doar o imóvel em vida ou deixar para o inventário: a conta real

Vale mais a pena passar o imóvel para os filhos agora, por doação, ou deixar que eles o recebam depois, no inventário? A pergunta parece ser de imposto, e o imposto de fato entra na conta, mas ele é só uma das linhas: a escolha também decide quem passa a mandar no imóvel, quando os filhos podem dispor dele e o que acontece com a parte dos irmãos que não foram contemplados.

Para responder com números, é preciso usar os números que a lei fornece, e não estimativas de mercado. Em Minas Gerais eles estão na Lei estadual nº 14.941/2003, que regula o ITCD, o imposto estadual sobre heranças e doações, e no decreto que a regulamenta; o restante da comparação, que envolve os custos do inventário e as regras do Código Civil sobre herança, se faz item por item, porque cada família tem os seus.

O imposto é o mesmo; mudam o momento e o valor de referência

O ITCD incide tanto na transmissão por morte quanto na doação, inclusive quando a doação é feita como adiantamento de herança (art. 1º, I e III, da Lei nº 14.941/2003), e a alíquota prevista na lei mineira é a mesma nos dois casos: 5% sobre a base de cálculo (art. 10). Quem procura a doação imaginando uma alíquota menor, portanto, não a encontra no texto em vigor.

O que muda é a data em que o imóvel é avaliado. A base de cálculo é o valor de mercado do bem, apurado na data do ato de doação ou na data da abertura da sucessão, que é o dia do falecimento (art. 4º, § 1º, da lei e art. 11, § 1º, do Decreto estadual nº 43.981/2005). Doar hoje fixa o valor de hoje; deixar para o inventário faz o imposto ser calculado sobre o valor que o imóvel tiver no dia da morte, que pode ser maior ou menor, e ninguém sabe de antemão qual dos dois.

Os descontos que a lei mineira prevê

É nos descontos que aparece a diferença mais concreta. Na doação cujo valor seja de até 90.000 Ufemgs, o regulamento concede desconto de 50% sobre o imposto devido, desde que pago antes do início de qualquer ação fiscal (art. 23-A do Decreto nº 43.981/2005, com base no art. 10, parágrafo único, II, da lei). A Ufemg é a unidade fiscal do Estado, e o seu valor para 2026 foi fixado em R$ 5,7899 (Resolução SEF nº 5.969/2025), o que coloca esse teto em pouco mais de R$ 521 mil neste ano. Na herança, o desconto é de 15% se o imposto for recolhido em até noventa dias da morte e a declaração de bens for entregue no mesmo prazo (art. 23 do decreto), embora a lei autorize o Executivo a conceder até 20% (art. 10, parágrafo único, I).

Para visualizar, tome-se um imóvel hipotético avaliado pela Fazenda em R$ 300 mil, abaixo do teto do desconto. Na doação, o imposto de 5% seria de R$ 15 mil, reduzido à metade, R$ 7.500, com o desconto do art. 23-A. Na herança, sobre o mesmo valor, os R$ 15 mil cairiam para R$ 12.750 se pagos com o desconto de 15% dentro dos noventa dias. O exemplo vale apenas para mostrar a mecânica, porque supõe o mesmo valor nas duas datas, e é exatamente isso que, na vida real, não se sabe.

A lei também prevê isenções que mudam a conta em patrimônios menores: está isenta a doação cujo valor total não ultrapasse 10.000 Ufemgs (art. 3º, II, "a"), e, na herança, o imóvel residencial de até 40.000 Ufemgs, quando for o único imóvel de um monte partilhável que não exceda 48.000 Ufemgs (art. 3º, I, "a").

Há ainda um dado que pode alterar tudo isso. Tramita na Assembleia Legislativa de Minas Gerais o Projeto de Lei nº 2.881/2024, que altera a lei do ITCD e, com emendas encaminhadas pelo Executivo em abril de 2026, propõe trocar a alíquota única por faixas progressivas, com percentuais diferentes para herança e doação. A mudança não depende só da vontade do Estado: desde a Emenda Constitucional nº 132/2023, a Constituição determina que esse imposto seja progressivo conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação (art. 155, § 1º, VI), e a Lei Complementar nº 227/2026, que fixou normas gerais para todo o país, repetiu essa exigência e definiu que vale a alíquota em vigor na data da doação ou na data da morte (art. 156). Enquanto o projeto não for votado e sancionado, vale em Minas a alíquota de 5%, mas quem planeja uma doação precisa acompanhar essa tramitação, porque a comparação feita hoje pode não valer amanhã.

O que o inventário custa além do imposto

Noutra via, a herança traz custos que a doação não traz, ou traz em menor medida. O inventário precisa ser aberto em até dois meses do falecimento (art. 611 do Código de Processo Civil) e pode correr em juízo ou, se todos os herdeiros forem capazes e estiverem de acordo, por escritura pública em cartório, sempre com a assistência de advogado (art. 610, §§ 1º e 2º). Em qualquer das duas vias há despesas de cartório ou custas judiciais, honorários, certidões e, sobretudo, tempo, durante o qual o imóvel fica em nome do falecido e não pode ser vendido livremente.

A doação também tem custo, que é o da escritura e do registro, além do imposto, mas esse custo é pago uma vez, com o doador vivo e capaz de explicar o que quis fazer. Comparar as duas vias, portanto, não é comparar só o ITCD, e sim o ITCD somado a cada uma dessas despesas, e quem faz essa soma com os valores reais do caso é o advogado, junto com o cartório e, quando necessário, com o contador.

Doar a um filho é adiantar a herança dele

Há um ponto que a conta financeira não mostra e que muda o resultado para os irmãos. A doação de pais para filhos importa adiantamento do que lhes cabe por herança (art. 544 do Código Civil), e por isso o filho que recebeu o imóvel em vida precisa trazer o valor dessa doação ao inventário, para igualar a sua parte com a dos irmãos, sob pena de sonegação (art. 2.002). Essa operação se chama colação, e se o patrimônio que restar não for suficiente para igualar as partes, o próprio bem doado, ou o seu valor, volta à conta (art. 2.003, parágrafo único).

O doador pode dispensar a colação, mas só dentro da metade de que pode dispor livremente, e essa dispensa precisa constar da própria escritura de doação ou de testamento (arts. 2.005 e 2.006). Na parte em que ultrapassar o que o doador poderia deixar em testamento no momento da liberalidade, a doação é nula (art. 549), e também é nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou de renda suficiente para a subsistência do doador (art. 548). Uma doação mal desenhada, portanto, não evita a briga entre irmãos: apenas a adia para o inventário, quando o doador já não estará presente para explicá-la.

O que se perde ao doar

A doação é definitiva. Depois de assinada e registrada, o imóvel pertence aos filhos, e o doador só pode revogá-la por ingratidão do donatário ou por descumprimento de encargo que tenha imposto (art. 555 do Código Civil). Quem doa a casa em que mora sem nenhuma reserva passa a morar em imóvel alheio, depende da concordância dos filhos para alugá-lo ou vendê-lo e vê o bem exposto às dívidas dos filhos e, conforme o regime de bens do casamento de cada um, também à partilha num eventual divórcio.

Por isso a doação raramente deve ser pura. A reserva de usufruto, que mantém com os pais o direito de usar e de receber os frutos do imóvel até a morte, e as cláusulas que impedem a venda, a penhora e a comunicação do bem ao cônjuge do filho são os instrumentos que tornam a doação compatível com a segurança de quem doa, e cada um deles produz efeitos próprios no imposto e no registro.

Fazer a conta com o imóvel certo

A comparação útil não é a do folheto, e sim a que se faz sobre o imóvel concreto, com o valor que a Fazenda vai atribuir, o número de filhos, a existência de outros bens, a idade e a saúde dos pais e o grau de entendimento entre os herdeiros. O primeiro passo é reunir a matrícula atualizada, o carnê do IPTU e a relação dos demais bens e levá-los ao advogado, que vai simular as duas vias com as regras em vigor, apontar os riscos de colação e de nulidade e redigir, se for o caso, a escritura com as reservas e as cláusulas adequadas.

Com essa simulação nas mãos, a família decide com números verificáveis, e não com a frase genérica de que doar sempre sai mais barato, que a lei mineira em vigor não confirma.

A doação com usufruto e os demais instrumentos de planejamento estão em Organização patrimonial; o inventário que se segue ao falecimento, em Sucessões e inventário.

Base legal: Constituição Federal, art. 155, § 1º, VI (redação da Emenda Constitucional nº 132/2023); Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, art. 156; Código Civil (Lei nº 10.406/2002), arts. 544, 548, 549, 555, 2.002, 2.003, 2.005 e 2.006; Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), arts. 610 e 611; Lei estadual de Minas Gerais nº 14.941, de 29 de dezembro de 2003, arts. 1º, 3º, 4º e 10; Decreto estadual nº 43.981, de 3 de março de 2005, arts. 11, 23 e 23-A; Resolução SEF/MG nº 5.969, de 28 de novembro de 2025.