Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter

Se eu desistir do apartamento que comprei na planta, quanto do que já paguei eu perco? Quem faz essa pergunta, em regra, já decidiu sair do negócio e quer saber o tamanho da conta, e a resposta jurídica começa por um dado que o contrato raramente explica: desde dezembro de 2018, a Lei nº 4.591/1964, que rege as incorporações imobiliárias, traz um artigo próprio, o 67-A, que fixa o máximo que a incorporadora pode descontar quando o contrato é desfeito por iniciativa ou por falta do comprador. Incorporadora é a empresa que vende as unidades antes de o prédio existir e assume a obrigação de construí-lo e entregá-lo.

A lei, porém, estabelece um teto, e não um preço fixo. O percentual retido, o prazo da devolução e até a chance de sair sem perda alguma dependem de fatos que se verificam documento a documento: a data e o lugar da assinatura e o regime jurídico da obra.

O que a lei deixa a incorporadora descontar

O art. 67-A trata do desfazimento do contrato celebrado diretamente com a incorporadora, seja por distrato, que é o acordo entre as partes para encerrar o negócio, seja pela resolução decorrente do inadimplemento absoluto do comprador, isto é, do descumprimento definitivo, que não se confunde com o simples atraso. Nesses casos, o comprador recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido pelo índice previsto no contrato, com dois descontos autorizados.

O primeiro é a comissão de corretagem, que a lei manda deduzir por inteiro, de modo que o valor pago ao corretor pela intermediação da venda, em regra, não volta. O segundo é a pena convencional, também chamada cláusula penal, que é a multa prevista no próprio contrato para o caso de desfazimento, e essa multa não pode passar de 25% da quantia paga. A base do cálculo, portanto, é o que o comprador efetivamente desembolsou, e não o preço total do imóvel, diferença que, num contrato de valor alto, altera bastante o resultado.

Para cobrar essa multa, a incorporadora não precisa provar que teve prejuízo (art. 67-A, § 1º). Os descontos, em contrapartida, ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo comprador, com a única exceção da taxa de fruição, de que se trata adiante (art. 67-A, § 4º).

Quando o teto sobe para 50%

O percentual de 25% muda quando a incorporação está submetida ao regime do patrimônio de afetação. Nesse regime, o terreno, a obra e os recursos daquele empreendimento ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, de modo que o dinheiro de um prédio sirva àquele prédio e não responda pelas dívidas de outros negócios da empresa. Como esse regime dá mais segurança ao conjunto dos compradores, a lei permite que, nele, a multa chegue a 50% da quantia paga (art. 67-A, § 5º).

O regime também altera o prazo de devolução. Na incorporação com patrimônio de afetação, o saldo deve ser restituído em até 30 dias depois do habite-se ou de documento equivalente, sendo o habite-se o documento expedido pela prefeitura que atesta que a construção pode ser ocupada (art. 67-A, § 5º); fora desse regime, o saldo é pago em parcela única depois de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º). Se a unidade for revendida antes desses prazos, o valor remanescente deve ser pago em até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º).

Saber em qual regime o empreendimento está é, por isso, a primeira conta, e ela se faz pelos documentos da incorporação, que o advogado examina antes de qualquer conversa com a empresa.

Os encargos de quem recebeu as chaves

Há uma situação em que o comprador paga mais do que a multa: quando chegou a ter o imóvel à sua disposição. Nesse caso, ele responde pelos impostos que incidem sobre o imóvel, pelas cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, pelos demais encargos e despesas previstos no contrato e ainda por uma taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculada pro rata die, isto é, na proporção dos dias em que teve a unidade disponível (art. 67-A, § 2º). A lei não diz, com todas as letras, a que período esse percentual se refere, e a forma como a incorporadora o aplica é um dos pontos que o advogado confere na conta. Fruição, nessa linguagem, é o uso do bem, e a taxa remunera a incorporadora pelo tempo em que o comprador pôde usá-lo. Esses débitos podem ser compensados com o valor a devolver (art. 67-A, § 3º).

A fruição, ao contrário da multa, não fica limitada ao que o comprador pagou e pode consumir boa parte da restituição de quem morou no imóvel por muito tempo.

O arrependimento no estande e as cláusulas que precisavam estar em destaque

A lei abre uma saída sem perda para quem assinou o contrato num estande de vendas ou em qualquer lugar fora da sede da incorporadora. Nessas hipóteses, o comprador pode se arrepender no prazo improrrogável de sete dias e recebe de volta todos os valores que tiver antecipado, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, § 10). Cabe a ele demonstrar que exerceu o arrependimento a tempo, por carta registrada com aviso de recebimento, e a lei atribui à data da postagem papel na contagem do prazo (art. 67-A, § 11), razão pela qual a carta precisa sair cedo e dizer, sem margem para dúvida, que o comprador desiste. Passados os sete dias sem arrependimento, o contrato se torna irretratável (art. 67-A, § 12).

A mesma lei criou o quadro-resumo, documento que deve abrir o contrato e informar, entre outros dados, o valor da corretagem e quem a recebe, e as consequências do desfazimento, com destaque em negrito para as penalidades e para os prazos de devolução (art. 35-A, III e VI). Essas consequências só produzem efeito se o comprador tiver manifestado concordância prévia e específica com elas, assinando junto às cláusulas respectivas (art. 35-A, § 2º). Se faltar alguma das informações exigidas, a incorporadora tem trinta dias para complementar o contrato e corrigir a omissão, e a omissão que não for corrigida nesse prazo passa a ser justa causa para que o comprador peça a rescisão (art. 35-A, § 1º), consequência que só aparece para quem confere o contrato com a lei ao lado.

Quando a desistência não é do comprador

Tudo o que se disse até aqui supõe que a iniciativa ou a falta seja do comprador. Se quem descumpriu foi a incorporadora, a lógica se inverte. A lei admite que o contrato preveja tolerância de até 180 dias corridos para a entrega, desde que essa tolerância esteja pactuada de forma expressa, clara e destacada; ultrapassado esse prazo, o comprador que não deu causa ao atraso pode resolver o contrato e receber a integralidade do que pagou, mais a multa estabelecida, em até 60 dias corridos da resolução (art. 43-A, caput e § 1º). O comprador em dia com os pagamentos que prefere manter o negócio tem direito, na entrega da unidade, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, que não se cumula com aquela multa (art. 43-A, §§ 2º e 3º).

Por isso a pergunta "quanto eu perco" depende de outra, anterior: quem deu causa ao desfazimento. O comprador que pede o distrato porque a obra atrasou, sem registrar esse atraso, corre o risco de ver o próprio pedido tratado como desistência voluntária e de pagar uma multa que, pela lei, não lhe cabia.

Os contratos assinados antes de 28 de dezembro de 2018, data em que a Lei nº 13.786 entrou em vigor, merecem atenção à parte. A lei não traz regra expressa sobre os negócios anteriores, e o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar recursos repetitivos sobre atraso na entrega de imóveis, decidiu não aplicar os novos dispositivos aos casos então em julgamento. Quem comprou antes dessa data, portanto, não deve tomar os percentuais da lei como resposta pronta para o seu contrato.

O distrato que a incorporadora oferece

A lei permite que as partes, por meio de um instrumento específico de distrato, combinem condições diferentes das que ela própria prevê (art. 67-A, § 13). A regra existe para facilitar acordos, mas tem um efeito que o comprador precisa conhecer: o documento que a incorporadora apresenta para encerrar o negócio pode trazer retenção maior, prazo mais longo ou renúncia a valores que a lei lhe garantia, e, uma vez assinado, passa a ser a regra daquela relação.

Contudo, o distrato não é a única porta de saída. A lei afasta a multa quando o próprio comprador encontra um comprador substituto que assuma o contrato, desde que a incorporadora concorde e aprove o cadastro e a capacidade financeira do novo adquirente (art. 67-A, § 9º). Saber se essa alternativa é viável, e se compensa diante do que o distrato oferece, é uma comparação que precisa ser feita antes da assinatura, com os números do caso concreto.

O preço da saída, conferido linha a linha

Desistir do imóvel na planta é um direito que a lei reconhece, mas ela também fixou o preço dessa desistência, que vai de nenhuma perda, no arrependimento feito a tempo, até metade do que foi pago, no empreendimento com patrimônio de afetação. A escolha de sair é pessoal; o enquadramento do contrato em cada hipótese é técnico, e é ele que define se o valor proposto pela empresa respeita a lei.

O comprador que procura o advogado com o contrato, o quadro-resumo, os comprovantes de pagamento e a proposta de distrato ainda não assinada permite que a conta seja refeita com base no art. 67-A, e não na planilha da incorporadora, e decide a saída sabendo exatamente o que está deixando para trás.

Quem comprou na planta e ainda está decidindo encontra outros temas sobre imóveis em Imobiliário e posse, e as cláusulas que mais pesam nos contratos do dia a dia são examinadas em Direito contratual.

Base legal: Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, arts. 35-A, 43-A e 67-A, incluídos pela Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018.