Pessoa física que aluga imóvel vai pagar imposto novo?

Vou ter de pagar IBS e CBS sobre os aluguéis que recebo como pessoa física? A pergunta chegou junto com a reforma tributária do consumo, e a resposta não está no boato de que todo proprietário passou a ser contribuinte, mas na Lei Complementar nº 214, de 2025, que fixou critérios objetivos para decidir quando a pessoa física que aluga imóveis deixa de ser apenas locadora e passa a responder, perante o Fisco, como contribuinte dos novos tributos.

IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, de competência compartilhada entre Estados, Distrito Federal e Municípios, e CBS é a Contribuição Social sobre Bens e Serviços, de competência da União; ambos foram instituídos por essa lei complementar. O que se discute aqui, portanto, não é se esses tributos existem, mas se o seu caso está dentro ou fora da regra, e essa resposta depende de três informações que só o proprietário tem: quanto recebeu, de quantos imóveis e em que ano.

Os dois requisitos que a lei aplica ao locador

O art. 251, § 1º, I, da Lei Complementar nº 214 considera contribuinte do regime regular a pessoa física que, no ano-calendário anterior, isto é, entre janeiro e dezembro do ano que passou, tenha recebido com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis uma receita total superior a R$ 240.000,00 e tenha alugado mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos vêm ligados pela conjunção "e", o que significa que precisam estar presentes ao mesmo tempo.

Essa ligação muda bastante a leitura do problema. O proprietário de dois imóveis comerciais que, somados, rendem mais do que o limite não preenche o segundo requisito, e o dono de cinco pequenos apartamentos cuja receita anual fica abaixo do limite não preenche o primeiro, de modo que nenhum dos dois entra no regime por esse inciso; já quem aluga quatro ou mais imóveis e ultrapassa o valor, no mesmo ano, passa a ser tratado como contribuinte no ano seguinte.

Dois detalhes completam a regra. O valor de R$ 240.000,00 não é fixo: a lei manda atualizá-lo mensalmente pelo IPCA desde a sua publicação (art. 251, § 5º), e por isso quem está perto do limite precisa conferir o valor atualizado, não o número impresso na lei. E o que conta como "imóveis distintos" ficou para o regulamento definir (art. 251, § 6º), ponto que pode pesar na situação de quem aluga salas no mesmo prédio ou unidades num mesmo terreno.

Quando o próprio ano já conta

A regra do ano anterior tem uma exceção que surpreende. O § 2º do mesmo artigo antecipa o enquadramento para o próprio ano-calendário quando a receita de locação ultrapassa em 20% o limite de R$ 240.000,00, ou seja, quem passa com folga do teto não espera o ano seguinte para ser tratado como contribuinte.

A redação desse parágrafo não repete, de forma expressa, a exigência de mais de três imóveis que aparece no § 1º, e a leitura que prevalecerá sobre esse ponto ainda depende de regulamentação e de interpretação das administrações tributárias. Em situações assim, a diferença entre uma leitura e outra pode representar um ano inteiro de tributo, e é nesse tipo de dúvida que o advogado examina o texto da lei, acompanha a regulamentação e orienta o proprietário a decidir com base no que está escrito, não no que se comenta.

A mesma lei também alcança quem vende imóveis, e por isso o assunto interessa a quem aluga e, de vez em quando, vende. A pessoa física passa a ser contribuinte quando, no ano anterior, alienou mais de três imóveis que estavam no seu patrimônio havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores à venda (art. 251, § 1º, II e III, e § 3º); no caso de imóvel recebido por herança, doação ou meação, o prazo de cinco anos é contado desde a aquisição pelo falecido, pelo doador ou pelo cônjuge meeiro (art. 251, § 4º).

O que muda para quem entra na regra

Ser contribuinte do regime regular significa assumir as obrigações de quem apura e recolhe o tributo, o que vai além de pagar uma conta a mais. A lei, contudo, deu à locação de imóveis um tratamento próprio e criou dois mecanismos que reduzem o valor devido.

O primeiro é uma redução de alíquota. O art. 261, parágrafo único, reduz em 70% as alíquotas do IBS e da CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, o que significa que o locador contribuinte paga apenas uma fração da alíquota aplicada às demais operações.

O segundo vale só para a locação residencial e se chama redutor social. Pelo art. 260, com a redação dada pela Lei Complementar nº 227, de 2026, o locador pode abater da base de cálculo, que é o valor sobre o qual o tributo incide, R$ 600,00 por mês para cada imóvel residencial alugado, até o limite da própria base; esse valor também é atualizado mensalmente pelo IPCA. Em aluguéis residenciais de valor modesto, o redutor pode absorver boa parte da base de cálculo.

O imposto de renda sobre os aluguéis continua existindo, porque a reforma tratou dos tributos sobre o consumo, e o proprietário que se torna contribuinte passa a lidar com as duas frentes ao mesmo tempo.

Os contratos antigos e a data de início

Quem já tinha contratos de locação em andamento antes da reforma encontrou uma regra de transição no art. 487 da Lei Complementar nº 214. O locador pode optar por recolher IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, à alíquota de 3,65% fixada no § 2º, nos contratos por prazo determinado firmados até a publicação da lei, em janeiro de 2025, desde que comprove a data do contrato. Para os contratos residenciais, a opção vale pelo prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro; para os não residenciais, vale pelo prazo original, desde que o contrato tenha sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado às administrações tributárias na forma do regulamento. A Lei Complementar nº 227, de 2026, acrescentou a esse artigo regras que pesam na escolha: quem opta por essa forma de tributação não pode usar outra sobre a mesma operação, não aproveita créditos, perde o redutor social do art. 260 e faz um recolhimento definitivo, sem direito a restituição ou compensação (art. 487, §§ 3º, 4º, 5º e 7º). Por isso a opção precisa ser examinada contrato a contrato, comparando o que se paga por ela com o que se pagaria no regime regular, já com a redução de 70% e o redutor social.

Quanto ao calendário, as regras sobre imóveis produzem efeitos desde 1º de janeiro de 2026 (art. 544, VI), ano que a lei tratou como período de transição, e os anos seguintes trazem a cobrança em escala crescente: a lei prevê alíquota de referência para a CBS a partir de 2027 (art. 345, I) e um percentual reduzido de IBS para 2027 e 2028 (art. 344). Como o enquadramento do § 1º olha para o ano anterior, o que o proprietário recebe em aluguéis ao longo de 2026 já entra na conta que decide a sua situação em 2027.

Onde o advogado entra nessa conta

O contador é quem apura o tributo, organiza as declarações e cuida da escrituração, trabalho indispensável a partir do momento em que a pessoa física se torna contribuinte. Antes disso, porém, há perguntas que pertencem ao campo jurídico: se os requisitos estão de fato preenchidos à luz do regulamento, se a opção pela regra de transição de cada contrato é válida e vantajosa, e se a forma como os imóveis estão distribuídos entre o proprietário, o cônjuge e eventuais herdeiros corresponde à realidade da família.

Há também o contrato de locação em si. O aluguel foi fixado num ambiente sem esses tributos, e a revisão das cláusulas sobre encargos, reajuste e repasse de custos, feita com antecedência e com respeito ao que foi pactuado, evita que o novo custo apareça de surpresa no meio da relação com o inquilino. O advogado que conhece a lei e o contrato consegue mostrar o que pode ser ajustado e o que deve permanecer, e o contador, com os números, mostra o efeito de cada escolha.

Contar os imóveis antes de contar o dinheiro

A lei não decidiu que todo locador pagará IBS e CBS; decidiu que paga quem passar dos dois limites, e deixou ao proprietário a tarefa de saber onde está. Quem tem poucos imóveis e receita abaixo do teto pode seguir como está, sabendo por que segue; quem está perto do limite, ou já o ultrapassou, tem diante de si escolhas que só ele pode fazer, sobre contratos em curso, sobre a regra de transição e sobre a organização do patrimônio, e cada uma delas fica mais segura quando é tomada com a leitura jurídica feita antes do primeiro recolhimento, e não depois dele.

Quem cogita reorganizar a titularidade dos imóveis da família encontra esse caminho em Organização patrimonial, e a reforma vista do lado das empresas está em Direito tributário.

Base legal: Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, arts. 251, 260, 261, 344, 345, 487 e 544; Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.